El problema de la vivienda en España no se resuelve con dos reales decretos
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La aprobación de los dos recientes reales decretos-ley sobre vivienda puede introducir determinadas medidas de protección para los inquilinos y de regulación del mercado, pero difícilmente puede resolver por sí sola el problema de acceso a la vivienda que existe actualmente en España. El motivo es sencillo: estamos ante un problema fundamentalmente estructural, acumulado durante muchos años, que no puede solucionarse únicamente mediante medidas dirigidas a regular los contratos de alquiler o limitar determinadas prácticas del mercado. Lo ha denunciado varias veces el Banco de España.
Los dos reales decretos-ley aprobados el 29 de septiembre de 2026 —el Real Decreto-ley 26/2026, sobre la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible, y el Real Decreto-ley 27/2026, sobre la estabilidad de los contratos de arrendamiento— contienen medidas relevantes sobre alquileres, vivienda asequible y protección de los arrendatarios. Sin embargo, una regulación puede modificar las condiciones del mercado, pero no crea automáticamente miles de viviendas nuevas.
Y ahí se encuentra, probablemente, una de las claves del problema español: durante años la creación de hogares y el crecimiento de la demanda residencial han avanzado a un ritmo superior al de la construcción de nuevas viviendas.
Los datos del Banco de España son especialmente significativos. Su Informe Anual señala que las restricciones que limitan el crecimiento de la oferta son uno de los principales factores que explican las actuales dificultades de acceso a la vivienda. Además, apunta a la lentitud de la producción de suelo urbanizable y de la ejecución de la planificación urbanística.
El déficit acumulado no es, por tanto, una impresión subjetiva. El Banco de España estimaba ya para el período 2022-2024 un diferencial de aproximadamente 400.000-450.000 viviendas entre la creación de hogares y las viviendas terminadas. Ese déficit se concentra especialmente en territorios con fuerte crecimiento demográfico, económico y turístico, entre ellos Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.
Una población que ha crecido con rapidez
España ha experimentado un importante crecimiento demográfico en los últimos años. Según el INE, la población residente alcanzó los 49,13 millones de habitantes a 1 de enero de 2025, frente a 48,62 millones un año antes. En julio de 2026 se situaba provisionalmente en 49,80 millones. En este crecimiento tiene un peso considerable la población de nacionalidad extranjera, que en julio de 2026 superaba los 7,4 millones de personas.
Este fenómeno no debe presentarse, sin embargo, como un problema causado por una determinada nacionalidad. El problema económico y residencial es otro: cuando aumenta rápidamente la población y, con ella, el número de hogares, la oferta de vivienda tiene que crecer de manera suficiente y en los lugares donde se concentra la demanda.
El Banco de España confirma precisamente que el dinamismo demográfico y la concentración de población en las grandes áreas urbanas han sido factores importantes del aumento de la demanda de vivienda, mientras que la oferta no ha crecido al mismo ritmo.
Esto resulta especialmente evidente en determinadas zonas del litoral mediterráneo, donde coinciden crecimiento poblacional, actividad turística, demanda de segunda residencia y llegada de nuevos residentes procedentes tanto de otros países como de otras partes de España.
¿Quién tiene la responsabilidad de construir?
Aquí aparece otra cuestión fundamental que a menudo se simplifica demasiado en el debate político.
El Estado puede legislar, establecer programas de financiación, desarrollar políticas fiscales, impulsar vivienda pública y aprobar planes estatales. Pero las competencias en ordenación del territorio, urbanismo y vivienda corresponden en buena medida a las comunidades autónomas, dentro del marco constitucional y estatutario.
Además, los ayuntamientos desempeñan un papel decisivo en la planificación urbanística, la gestión del suelo y la concesión de licencias. Por ello, convertir el problema exclusivamente en una responsabilidad del Gobierno central tampoco refleja toda la complejidad institucional.
La crítica que sí puede formularse al Gobierno de Pedro Sánchez es otra: si el Gobierno promete aumentar sustancialmente el parque de vivienda asequible, la ciudadanía tiene derecho a exigir resultados concretos, plazos, suelo disponible, viviendas terminadas y financiación suficiente, y no solamente anuncios o modificaciones legislativas.
El problema es que entre anunciar una promoción de vivienda y disponer realmente de las viviendas existe un proceso que puede prolongarse durante diez años: disponibilidad de suelo, planeamiento, recalificación cuando proceda, reparcelación, urbanización, proyectos aprobados por ayuntamiento ye autonomías para conseguir licencias, financiación, impuestos, construcción y finalmente entrega.
Por eso, una política de vivienda eficaz necesita actuar sobre toda esa cadena.
Más vivienda pública y social
Otro de los grandes problemas históricos de España es el reducido tamaño del parque de vivienda pública destinada al alquiler asequible.
El Banco de España ha señalado que, para aproximarse al parque público de alquiler del promedio de la Unión Europea, España necesitaría incorporar aproximadamente 1,5 millones de viviendas adicionales de alquiler social.
Esta cifra permite comprender la magnitud del problema. No estamos hablando simplemente de aprobar una norma que limite temporalmente el precio del alquiler. Estamos hablando de crear durante años un parque estable de vivienda pública y asequible.
Y eso requiere suelo, inversión, colaboración entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos, capacidad de gestión y continuidad de las políticas públicas independientemente de los cambios de Gobierno.
No todos los propietarios son el problema
También convendría evitar determinados discursos simplificadores.
El propietario particular que alquila una vivienda no puede ser considerado automáticamente responsable del problema de acceso a la vivienda. De hecho, el Banco de España señala que la oferta de alquiler residencial en manos de particulares que no son grandes propietarios ha aumentado de forma considerable durante la última década.
Otra cuestión diferente es analizar qué rentabilidad exige cada propietario, qué riesgos afronta, qué fiscalidad soporta y cómo afectan al mercado las distintas modalidades de alquiler.
Lo mismo ocurre con los grandes inversores o con las empresas propietarias de viviendas. Se puede debatir legítimamente sobre la concentración de viviendas, sus estrategias de inversión y sus efectos sobre determinados mercados locales, pero eso no debería ocultar el problema fundamental: si existe una oferta insuficiente frente a una demanda creciente, el mercado experimentará presión sobre los precios.
El propio Banco de España concluye que el crecimiento de la demanda por encima de la oferta sostiene el incremento de los precios y amplía el déficit de viviendas disponibles para venta y alquiler.
El alquiler turístico y de temporada
Tampoco se puede ignorar el efecto de los usos alternativos de la vivienda.
El alquiler turístico, el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones pueden reducir parte de la oferta disponible para quienes buscan una vivienda habitual, especialmente en zonas turísticas y grandes ciudades. El Banco de España ha señalado expresamente que el crecimiento de estas modalidades puede limitar el aumento de la oferta de alquiler residencial.
Precisamente el Real Decreto-ley 26/2026 introduce nuevas reglas para los alquileres temporales y de habitaciones, incluida la exigencia de una causa real y acreditable para considerar un contrato como temporal.
Pero, nuevamente, regular estos usos no equivale a construir viviendas nuevas.
El papel de las inmobiliarias
También merece atención el papel de las agencias inmobiliarias. En un mercado con una fuerte presión de demanda, los incentivos económicos pueden influir en las recomendaciones de precios, especialmente cuando la remuneración de la intermediación está vinculada al importe de la operación.
Ahora bien, afirmar que las inmobiliarias son responsables de la crisis en su conjunto sería excesivo. Una agencia puede contribuir a elevar los precios en determinadas operaciones, pero no puede explicar por sí sola un déficit nacional de cientos de miles de viviendas.
La discusión debería centrarse en la transparencia del mercado, la información disponible para propietarios y compradores, la regulación de la intermediación y los incentivos que existen para fijar determinados precios.
El litoral mediterráneo: segunda residencia y presión sobre la vivienda
En muchas zonas del litoral mediterráneo existe además una circunstancia particular: una parte importante del parque inmobiliario se utiliza como segunda residencia, vivienda vacacional o inversión.
Esto genera una tensión evidente cuando el mismo territorio debe atender simultáneamente a residentes permanentes, trabajadores, familias jóvenes, jubilados, turistas y compradores que buscan una segunda residencia.
No se trata necesariamente de impedir que alguien compre una vivienda para disfrutarla durante sus vacaciones. El problema aparece cuando la cantidad de vivienda disponible para residencia habitual no crece al mismo ritmo que la población y la actividad económica.
El resultado puede ser que trabajadores que necesitan vivir en una determinada localidad tengan que desplazarse cada vez más lejos porque los precios de compra y alquiler resultan inaccesibles.
La construcción privada tampoco ha estado obligada históricamente de la misma manera en todo el territorio
Durante décadas se han construido urbanizaciones completas en las costas españolas, muchas de ellas destinadas fundamentalmente al mercado libre y a segunda residencia. La cuestión de si una parte de esas nuevas promociones debería reservarse para vivienda protegida depende del marco urbanístico y de las normas autonómicas y municipales aplicables en cada territorio.
Por ello, sería más preciso reclamar que las nuevas operaciones urbanísticas incorporen una proporción suficiente de vivienda protegida o asequible cuando la normativa lo establezca o cuando se diseñen nuevas políticas de suelo público, en lugar de atribuir una obligación idéntica a todos los promotores privados de todas las épocas.
La cuestión de fondo sigue siendo la misma: si se urbaniza y se construye mucho para determinados segmentos del mercado, pero no se genera simultáneamente un parque suficiente de vivienda asequible para residentes y trabajadores, la presión social termina aumentando.
¿Por qué no se ven más protestas dirigidas al Gobierno central?
Esta es, finalmente, una cuestión política y social.
Resulta legítimo preguntarse por qué determinadas movilizaciones contra el precio de la vivienda dirigen sus críticas principalmente hacia propietarios, fondos de inversión, alquileres turísticos o inmobiliarias y no hacia las diferentes administraciones públicas responsables de crear las condiciones para aumentar la oferta.
Pero la respuesta tampoco puede reducirse exclusivamente al Gobierno central. La responsabilidad está repartida entre Estado, comunidades autónomas y ayuntamientos, y también existen factores privados y económicos: propietarios, promotores, inversores, entidades financieras, empresas inmobiliarias, demanda extranjera, turismo y evolución demográfica.
Lo que sí parece difícil de discutir a la luz de los datos disponibles es que España necesita aumentar considerablemente la oferta de vivienda allí donde existe mayor demanda y, al mismo tiempo, incrementar de forma sustancial el parque de vivienda pública y asequible. El propio Banco de España considera que la rigidez de la oferta aconseja aumentar el parque público de alquiler y adoptar medidas que favorezcan una mayor oferta residencial.
Una solución que no puede ser inmediata
Por eso, presentar los nuevos reales decretos como la solución definitiva al problema de la vivienda genera unas expectativas que difícilmente pueden cumplirse en el corto plazo.
La vivienda necesita una política de Estado sostenida durante muchos años: más suelo finalista, procedimientos urbanísticos más rápidos, coordinación entre administraciones, financiación suficiente para los municipios, construcción de vivienda pública y protegida, incentivos para el alquiler residencial, seguridad jurídica para propietarios e inquilinos y una regulación específica para aquellos usos que resten vivienda habitual en las zonas más tensionadas.
El problema de España no es simplemente que el alquiler sea caro. El problema es que durante años no se ha construido suficiente vivienda en los lugares donde se necesitaba y no se ha creado un parque público de alquiler de una dimensión comparable a la de otros países europeos.
Por tanto, más que buscar un único culpable, habría que exigir responsabilidades a cada nivel de la Administración y a cada agente del mercado según sus competencias y su capacidad real de actuación.
Y, sobre todo, habría que pasar de las declaraciones a los resultados: suelo disponible, viviendas iniciadas, viviendas terminadas, vivienda pública incorporada al parque y precios realmente accesibles para los ciudadanos.
Mientras esos indicadores no mejoren de forma sostenida, ningún real decreto, por sí solo, podrá resolver el problema estructural de la vivienda en España.
Resumen
Pedro Sánchez debe convocar elecciones y salir de la Moncloa con Flix para detener la inercia desastrosa de mal gobierno, porque así es el sistema democrático. Sin olvidarnos de Ceuta. Un presidente más preocupado por los casos de corrupción de su familia que por las familias ajenas.
Ahora toca que tanto el PP como VOX, y un derecha responsable haga otras manifestaciones en todas la capitales de provincias pidiendo elecciones o su dimisión.
Ramón Palmeral
Alicante, 04-10-2026
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